Manajemen Pemeliharaan dan Perawatan Sipil, Bangunan dan Gedung
Artikel Hits: 769
Suatu bangunan, gedung atau fasilitas kostruksi sipil membutuhkan pemeliharaan dan perawatan yang sistematis dan komprehensif untuk mempertahankan fungsi, kelaikan dan aspek keselamatan dalam penggunaannya.
Daftar Isi :
- 1. Pengertian
- 2. Jenis Manajemen Pemeliharaan & Perawatan
- 2.1. Model Internal
- 2.2. Model Outsource
- 2.3. Model Campuran
- 3. Konsep Dasar Pemeliharaan, Perawatan & Perbaikan
- 4. Ruang Lingkup
- 4.1. Rehabilitasi
- 4.2. Renovasi
- 4.3. Restorasi
- 5. Tingkat Kerusakan Bangunan
- 5.1. Kerusakan Ringan
- 5.2. Kerusakan Sedang
- 5.3. Kerusakan Berat
- 6. Aktifitas Manajemen Pemeliharaan & Perawatan
- 6.1. Inspeksi
- 6.2. Kegiatan Teknik
- 6.3. Kegiatan Operasional
- 6.4. Kegiatan Administrasi
Pengertian
Manajemen pemeliharaan dan perawatan sipil dan bangunan adalah proses perencanaan, organisasi, koordinasi, dan kontrol pada sumber daya (manusia, material, dll) yang bertujuan untuk pemenuhan aspek pemeliharaan dan perawatan Sipil dan Bangunan agar tujuan tercapai secara efektif dan efisien.
Perencanaan dan organisasi pengoperasian dan pemeliharaan sipil dan bangunan dipengaruhi oleh tingkat kompleksitas konstruksi sipil dan bangunan yang meliputi luas dan dimensi bangunan, sistem bangunan yang digunakan, teknologi yang diterapkan, serta aspek teknis dan non teknis lainnya, seperti:
- Ukuran fisik bangunan atau gedung.
- Jumlah bangunan atau gedung.
- Jarak antar bangunan atau gedung.
- Moda transportasi yang digunakan oleh pekerja dan penyelia.
- Kinerja opersional dari tiap lokasi.
- Jenis peralatan dan perlengkapan.
- Jenis dan fungsi bangunan atau gedung.
Jenis Manajemen Pemeliharaan & Perawatan
Menghadapi begitu banyak layanan yang berbeda, tidak mungkin hanya ada satu model manajemen. Model pemeliharaan dan perawatan bangunan dan gedung dibagi menjadi tiga jenis:
1) Model Internal
Dalam model ini, pemeliharaan gedung dikelola sepenuhnya oleh tim internal. Mengikuti model ini mengharuskan perusahaan memiliki alat dan teknisi yang mampu memastikan pemeliharaan. Mempertimbangkan semua layanan yang dicakup oleh Manajemen Fasilitas, hal ini memiliki tantangan dan biaya operasional yang sangat besar bagi perusahaan. Tidak hanya tenaga kerja dan peralatan, tetapi juga bahan habis pakai dan logistik.
2) Model Outsource
Kebalikan dari model terkonsentrasi adalah model yang sepenuhnya tidak dibundel, di mana manajemen pemeliharaan ditangani oleh penyedia layanan eksternal. Bahkan jika penyedia lain perlu dipekerjakan, administrasi hanya memiliki satu titik kontak. Namun, ini memiliki kerugian yang jelas: kehilangan kendali, kehilangan data, dan kemungkinan peningkatan biaya karena penyedia dapat menerapkan margin untuk semua layanan yang disewanya.
3) Model Campuran
Model yang paling umum adalah "model campuran". Pengendalian Manajemen Fasilitas dan manajemen kontrak tetap menjadi tugas internal, bahkan mungkin dengan tim teknisi internal. Pada saat yang sama, tugas yang lebih terspesialisasi dilakukan oleh pemasok eksternal (outsourcing). Sekitar 88% perusahaan mengalihdayakan manajemen fasilitas. Rata-rata, 23% tugas ditugaskan ke penyedia eksternal.
Konsep Dasar Pemeliharaan, Perawatan & Perbaikan
- Bahan atau konstruksi akan mengalami penurunan kualitas seiring dengan umur bangunan.
- Pemeliharaan harus dilakukan dengan terrencana sesuai dengan spesifikasi bahan yang dipakai serta disesuaikan dengan kondisi lingkungan yang mungkin mempengaruhi selama masa pakai bangunan.
- Pengabaian terhadap rencana pemeliharaan akan memperluas dan memperparah tingkat kerusakan bahan atau komponen konstruksi.
- Pemilihan kualitas bahan dan kualitas pekerjaan, secara relatif menambah umur pakai akan lebih panjang hingga mengurangi interval jadwal pemeliharaan.
- Pekerjaan perbaikan dapat dilakukan setelah diketahui secara tepat tentang penyebab kerusakannya dan penyebab tersebut telah ditanggulangi.
Ruang Lingkup
Pekerjaan pemeliharaan dan perawatan meliputi perbaikan dan/atau penggantian bagian bangunan, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana berdasarkan dokumen rencana teknis perawatan bangunan gedung, dengan mempertimbangkan dokumen pelaksanaan konstruksi.
1) Rehabilitasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak sebagian dengan maksud menggunakan sesuai dengan fungsi tertentu yang tetap, baik arsitektur maupun struktur bangunan gedung tetap dipertahankan seperti semula, sedang utilitas dapat berubah.
2) Renovasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan maksud menggunakan sesuai fungsi tertentu yang dapat tetap atau berubah, baik arsitektur, struktur maupun utilitas bangunannya
3) Restorasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan maksud menggunakan untuk fungsi tertentu yang dapat tetap atau berubah dengan tetap mempertahankan arsitektur bangunannya sedangkan struktur dan utilitas bangunannya dapat berubah.
Tingkat Kerusakan Bangunan
1) Kerusakan Ringan
Kerusakan ringan adalah kerusakan terutama pada komponen non-struktural, seperti penutup atap, langit-langit, penutup lantai, dan dinding pengisi. Perawatan untuk tingkat kerusakan ringan, biayanya maksimum adalah sebesar 35% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.
2) Kerusakan Sedang
Kerusakan sedang adalah kerusakan pada sebagian komponen non-struktural, dan atau komponen struktural seperti struktur atap, lantai, dan lain-lain. Perawatan untuk tingkat kerusakan sedang, biayanya maksimum adalah sebesar 45% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.
3) Kerusakan Berat
Kerusakan berat adalah kerusakan pada sebagian besar komponen bangunan, baik struktural maupun non-struktural yang apabila setelah diperbaiki masih dapat berfungsi dengan baik sebagaimana mestinya. Biayanya maksimum adalah sebesar 65% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.
Aktifitas Manajemen Pemeliharaan & Perawatan
1) Inpeksi
Kegiatan inpeksi atau pengecekan atau pemeriksaan berkala dan usulan penggantian pada beberapa bagian. Kegiatan ini merupakan kegiatan paling penting dimana melakukan pemeriksaan atas berbagai kerusakan atau hal hal yang dapat mempengaruhi aspek fungsi bangunan dan keselamatan pengguna; meskipung kadang kadang ada juga faktor estetika.
2) Kegiatan Teknik
Kegiatan percobaan atas alat yang baru dibeli dan kegiatan pengembangan atau komponen peralatan yang perlu diganti serta penelitian kemungkinan pengembangannya. Pembuatan perencanaan atas perbaikan, pemeliharaan, meliputi aspek teknis dan biaya, dll.
3) Kegiatan Operasional
Kegiatan pemeliharaan yang sebenarnya, yaitu teknik pemeliharaan dan kegiatan yang disarankan dari hasil inspeksi. Kegiatan pemeliharaan sebenarnya sangat luas yaitu melakukan pekerjaan rehabilitasi, renovasi dan restorasi, serta termasuk didalamnya adalah tatagraha perihal pembersihan karena kotoran dapat mempengaruhi kerusakan bangunan atau gedug. Untuk pekerjaan tatagraha umumnya pekerjaan operasionalya dilakukan oleh Cleaning Service denga dibawah arahan dan kendali meliputi ruang lingkup tujuan pemeliharaan dan perawatan.
4) Kegiatan Administrasi
Kegiatan pencatatan mengenai biaya kegiatan pemeliharaan, biaya komponen (spare part) yang dibutuhkan, serta penyiapan jadwal pemeliharaan; dll. Kegiatan administrasi yang baik biasanya dilakukan dengan menggunakan sistem aplikasi komputer sehingga semuanya tercatat dengan baik; dan mudah ditelusuri. Bahkan akan dapat diketahui histori perbaikan suatu komponen atau bagian dari bangunan atau gedung. Dengan catatan yang baik dapat menjadi informasi yang dapat digunakan untuk pengambilan keputusan dalam manajemen pemeliharaan dan perawatan bangunan atau gedung.
Referensi :
- Repair and maintenance of civil work
- Permen PU No 24/PRT/M/2008; Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung.
Baca Juga :
- Pentingnya Sistem CCTV bagi Keamanan dan Tenaga Satuan Pengamanan
- Kelebihan dan Kekurangan Mobil Matic (AT; Automatic Transmision)
